אחד המיתוסים הנפוצים ביותר בתחום דיני המשפחה והמקרקעין בישראל הוא שרישום בטאבו הוא חזות הכל. זוגות רבים המגיעים להליך פרידה בשנת 2026 מופתעים לגלות כי גם אם הדירה רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד (למשל, דירה שהובאה לפני הנישואין או התקבלה בירושה), לצד השני עשויות להיות זכויות בשווי מיליוני שקלים.
ניהול לא נכון של סוגיית הנדל"ן בהסכם הגירושין עלול להוביל להפסדים כלכליים כבדים ולתביעות משפטיות שיימשכו שנים. להלן חמש הטעויות הקריטיות שחשוב להימנע מהן.
1. הסתמכות שגויה על "חוק יחסי ממון" בלבד
לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, נכסים שהיו שייכים לאחד הצדדים לפני הנישואין אינם נכללים באיזון המשאבים. אולם, הפסיקה ב-2026 ממשיכה לחזק את דוקטרינת "כוונת השיתוף הספציפית". אם בן הזוג שאינו רשום יוכיח "דבר מה נוסף" - כמו השקעה בשיפוץ הדירה, תשלומי משכנתא מחשבון משותף או מגורים ממושכים - בית המשפט עשוי לקבוע כי הוא זכאי למחצית משווי הנכס.
2. התעלמות מהיבטי מיסוי מקרקעין בפירוק השיתוף
טעות קריטית שנפוצה בקרב זוגות המנסחים הסכם ללא ליווי מומחה היא אי-התחשבות בחשיפה למס. בעוד שהעברת נכס בין בני זוג במסגרת גירושין פטורה לרוב ממס שבח ומס רכישה, תכנון לקוי של שלבי המכירה לצד ג' עלול לבטל פטורים אלו.
כדי להסדיר את הנושא בצורה חוקית וחסכונית, חשוב שזוגות ערכו הסכם העברה אגב גירושין בסיוע של עורך הדין יוני לוי. הליך זה מאפשר להעביר את הזכויות בנכס מצד אחד לשני ללא יצירת "אירוע מס", ובכך לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים שיישארו בידי המשפחה במקום לעבור לקופת המדינה.
3. אי-הסדרת נושא המשכנתא מול הבנק
בני זוג רבים מסכימים כי אחד מהם יישאר בדירה וייטול על עצמו את המשכנתא, אך שוכחים שהבנק אינו צד להסכם הגירושין. בשנת 2026, הבנקים מחמירים בבדיקת יכולת ההחזר של הלווה הבודד. אם הבנק יסרב לשחרר את הצד שעוזב מהערבות למשכנתא, הוא עלול למצוא את עצמו כבול לנכס שאינו שלו, דבר שימנע ממנו לקבל משכנתא לדירה חדשה בעתיד.
4. ויתור על הערכת שמאי מעודכנת
מחירי הנדל"ן ב-2026 דינמיים מאוד. טעות נפוצה היא לקבוע את סכום הפיצוי לצד שעוזב לפי "הערכה כללית" או לפי מחיר הרכישה ההיסטורי. חובה להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך, בהתאם להנחיות מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, כדי לקבל תמונת מצב ריאלית הכוללת פוטנציאל להתחדשות עירונית (פינוי בינוי) שמעלה את ערך הנכס באופן דרמטי.
5. ניסוח "הסכם מגירה" ללא אישור בית משפט
הסכם גירושין העוסק במקרקעין שאינו מקבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני הוא חסר ערך אכיפתי. ללא האישור הרשמי, לא ניתן לבצע את הרישום בטאבו, מה שמשאיר את הצדדים חשופים לעיקולים של נושים על חלקו של בן הזוג השני או למכירה של הנכס ללא ידיעתם.
השוואת סיכונים: העברת דירה בגירושין (עם וללא ליווי משפטי)
| הפרמטר | ניסוח עצמאי / ללא ליווי מומחה | ליווי על ידי עו"ד יוני לוי |
| חשיפה למס (שבח/רכישה) | סיכון גבוה לתשלום מס בשל טעויות פרוצדורליות | ניצול מקסימלי של פטורים לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין |
| מעמד המשכנתא | הצד שעוזב נשאר לעיתים ערב לחובות בן הזוג | הסדרת מכתב החרגה/שחרור מול הבנק כתנאי להסכם |
| פוטנציאל השבחה | מתעלמים מזכויות עתידיות (פינוי בינוי) | שקלול שווי שוק עתידי בפיצוי הכספי |
| רישום בטאבו | תהליך שנתקע בשל חוסר במסמכים/דיווחים | ביצוע העברה מלאה וסופית של הזכויות בטאבו |
חשיבות הדיוק המשפטי ב-2026
בעידן שבו מחירי הדיור בישראל הופכים כל מ"ר לנכס יקר ערך, אין מקום לטעויות של "רצון טוב". עורך הדין יוני לוי מדגיש בפני לקוחותיו כי הסכם גירושין טוב הוא כזה שסוגר את כל הקצוות הכלכליים ומאפשר לשני הצדדים לצאת לדרך חדשה ועצמאית מבחינה כלכלית.
התהליך של העברת דירה אגב גירושין דורש סנכרון בין דיני המשפחה, דיני המקרקעין ודיני המיסוי. משרדו של עורך הדין יוני לוי מספק את המעטפת הזו בדיוק, תוך דאגה לכך שההסכם לא רק יאושר בבית המשפט, אלא גם ייושם בפועל בלשכת רישום המקרקעין בצורה המהירה ביותר.
סיכום
הדירה היא בדרך כלל הנכס המשמעותי ביותר שצברתם. אל תתנו לסערת הרגשות של הגירושין לגרום לכם לוותר על זכויות שמגיעות לכם על פי חוק. ייעוץ מקצועי ימנע את חמש הטעויות הללו ויבטיח שהנכס היקר ביותר שלכם יחולק בצורה צודקת, חוקית ונטולת הפתעות מיסוי כואבות.
פורסם ב־13 בינואר 2026
