עסקאות קומבינציה הן עסקאות מרתקות בעולם הנדל"ן, המייצגות מערכת יחסים ייחודית בין יזמים לבעלי קרקעות. בהסדר זה מוכרים בעלי הקרקע את אדמתם או חלק ממנה ליזמים. בתמורה הם מקבלים זכויות עתידיות ליחידות דיור שפותחו על הקרקע. הבנת המסגרת המשפטית המסדירה את עסקאות הקומבינציה הללו חיונית להבטחת תהליך הוגן ושקוף שיועיל לשני הצדדים.
מה הן עסקאות קומבינציה?
עסקת קומבינציה עם קבלן היא למעשה מעין עסקת חליפין המתקיימת בין קבלן ובין בעלי קרקע. במסגרת העיסקה, קבלן רוכש מבעלי הקרקע את הקרקע או חלק מוסכם ממנה, ובתמורה בעל הקרקע מקבל זכויות על חלק מיחידות הדיור שייבנו על הקרקע. העסקאות הללו מעניינות למדי ממספר סיבות, ביניהם יתרונות יוצאי דופן בהיבט של מיסוי.
עסקאות קומבינציה – מסגרת משפטית
הבסיס עליו נשענת כל עסקת קומבינציה הוא המבנה המשפטי של העסקאות הללו אשר נועד להסדיר ולהקל על העסקה. התהליך כרוך באיזון קפדני בין האינטרסים של היזמים, המבקשים למקסם את השקעותיהם, לבין בעלי הקרקע, שמטרתם להבטיח לעצמם חלק מהפיתוח העתידי. כדי למקסם את הפוטנציאל של העסקאות הללו, ולהבטיח שגם האינטרסים של צדדי העסקה באים לידי מיקסום, וגם האינטרסים של הרשות שבתחום השיפוט שלה נמצאת הקרקע – ישנם מספר חוקים ונהלים שיש לעמוד בהם בעת ביצוע עסקת קומבינציה.
חוק התכנון והבנייה
כל בנייה של מבנים המיועדים למגורים, כפופה לחוק התכנון והבנייה, המהווה את הבסיס המשפטי לתכנון ופיתוח קרקע בישראל. החוק מסמיך ועדות תכנון מקומיות להעריך ולאשר עסקאות שמקדמות בנייה על קרקעות על סמך גורמים שונים, כגון תקנות ייעוד ויעדי פיתוח עירוני כוללים.
חוזה של עסקת קומבינציה
בהתאם למורכבות הרבה של עסקאות קומבינציה, כך גם עריכת חוזה של עסקת קומבינציה היא מלאכה מאתגרת למדי. חשוב להבהיר כי חוזה של עסקת קומבינציה הוא לא מסמך אחיד, כך שבפועל כל חוזה שונה מחוזה אחר כתלות בגורמים רבים. עם זאת, ישנו גורם מקשר בין כל חוזי עסקאות קומבינציה, אשר נוגע לאחוז הקרקע שמועברת ליזם ולמספר יחידות הדיור שבעל הקרקע יקבל לאחר הבנייה.
מיסוי של עסקאות קומבינציה
השלכות מס מהוות גם כן שיקול מרכזי בעסקאות קומבינציה. הצדדים המעורבים צריכים להיות מודעים למיסים אפשריים הקשורים בעסקאות קומבינציה, וכן להכיר היטב את ההטבות שקשורות בעסקאות הללו. פנייה לייעוץ מקצועי הינה חיונית כדי להתמצא בהשלכות המס הללו ולטייב את מצב המס.
עסקאות קומבינציה – המסגרת המשפטית והשלכותיה
לסיכום, המסגרת המשפטית סביב עסקאות קומבינציה משפיעה באופן משמעותי על עיצוב הדינמיקה בין היזמים לבעלי הקרקע. חוזי עסקאות קומבינציה, חוק התכנון והבנייה, ועדות תכנון מקומיות, היבטי מס – כל אלו הם רק חלק מהרכיבים שמרכיבים את המסגרת המשפטית הרלוונטית לעסקאות קומבינציה. כדי להבטיח את האינטרסים שלכם במהלך עסקת קומבינציה, דאגו לייצוג משפטי הטוב ביותר שתוכלו למצוא, שכן מדובר בעסקאות מורכבות למדי ובעלות השלכות מרחיקות לכת.
